Avocat militant, membre du barreau de Port-au-Prince, Me Samuel Madistin est enfin sorti de son silence, près de deux mois après le séisme qui a coûté la vie à des centaines de milliers de personnes, occasionné des dégâts irréparables. Son point de vue sur la question qui intéresse plus d'un (contrat de bail, paiement de loyers) n'est pas différent de certains de ses pairs.

Il a clairement déclaré, avec référence à l'appui, que la loi avait prévu qu'en cas de destruction de l'immeuble loué par des circonstances non imputables aux actions de l'homme, le bailleur doit restituer le montant à lui versé pour la période de non-jouissance. Il a cité l'article 1493 du code civil, tome II, annoté par Me Menan Pierre-Louis, actuel juge à la Cour de cassation de la République, qui stipule:« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution de prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.- C. Civ., 938, 1021, 1087, 1495, 1501s, 1506, 1512, 1539, 1650, 1651. S'il avait été convenu que les loyers seraient payables d'avance, le terme qui aurait été ainsi payé sera, en cas de résiliation du bail, restitué au preneur, jusqu'à concurrence de sa non-jouissance. »

« En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, le locataire qui, partiellement atteint dans sa location, a déclaré son bailleur, en vertu de l'art. 1722 C. Civ., opter pour la résiliation du bail, n'est plus en droit, alors même que sa déclaration n'a pas été l'objet d'une acceptation de revenir sur son option, et de rester preneur des biens si le propriétaire se refuse à y consentir.- Paris, 6 juin 1888, D.P. 89. 1. 9. »

Il est clair, a poursuivi Me Madistin, que les problèmes nés entre bailleur et preneur des effets du séisme du 12 janvier 2010 ont été clairement prévus par le législateur et les solutions dictées. «Dans mon cabinet par exemple, j'ai déjà conseillé aux propriétaires de maison qui sont à ma charge de se conformer aux prescritions du code civil en restituant aux locataires ou à leurs héritiers les montants correspondant à la période de non-jouissance. Ceci marche très bien à la satisfaction des parties », a souligné Me Madistin. « Il s'agit d'une disposition que le gouvernement pourrait populariser par un communiqué aux fins d'éviter des conflits gratuits et des dépenses inutiles à une population déjà sinistrée », a-t-il indiqué.
Me Paul Jacques, tout en se référant à des textes de loi du même code, a plutôt opiné sur le montant déposé en garantie pour la période déterminée. Son avis est explicite sur ce qui suit : « Le montant consigné au moment d'occuper la maison (dépôt exigé par tout bailleur) devra être restitué au locataire au terme du contrat de bail à durée déterminée. » Cependant, poursuit-il, si le preneur accepte d'occuper les lieux suivant les conditions des parties, il n'y a pas lieu de lui remettre le dépôt.
D'autres avocats font de ce sujet leur cheval de bataille pour défendre les parties en conflit ( bailleur et preneur). Ils se disent très préoccupés par ce sujet socioéconomique qui interpelle la conscience des parties. Pour eux, cette situation qui surprend tout le monde mériterait d'être prise en considération par l'Etat, tellement les faits sont constants. « Mais ce qui est regrettable, c'est qu'on ne peut pas évaluer les dégâts considérables en fonction de certaines jurisprudences » , a dit notre collaborateur Carl Labossière. Qui intervient pour trancher? «Ne faudrait-il pas une décision étatique pour limiter les dégats? Car, dans cette situation d'exception, la magouille, la coquinerie sont de mise. Et personne ne veut faire des concessions », a fait remarquer un campeur.
Prenons par exemple un locataire qui, dans les premiers jours de janvier, a payé au propriétaire de la maison son contrat de bail d'une durée d'un an, contrat qui arrivera à échéance en janvier 2011. Le séisme ayant détruit la maison, le propriétaire, dans ce cas, est-il responsable des méfaits de dette catastrophe naturelle?

En même temps, le locataire qui ne peut jouir de son investissement ne doit-il pas réclamer du propriétaire le montant du loyer? Comme il est admis par des experts que les constructions haïtiennes dans la majorité des cas ne répondaient pas aux normes antisismiques, ce locataire n'est-il pas en droit de poursuivre le propriétaire , les responsables de l'administration publique concernés (Travaux publics, transports et communications, mairies de toutes les communes) pour négligence grave dans la construction et leur réclamer dommages et intérêts pour les pertes subies?

Un autre cas
Quelqu'un prête de l'argent d'une banque pour construire un immeuble, destiné à loger un établissement scolaire. Comme on le sait , ce genre de prêt est accordé par tranche. Juste avant de recevoir le deuxième versement, le séisme se produit, frappe et dérange. Le retard du bailleur pour la deuxième tranche bloque les travaux de construction du local. Voilà que les faits se sont malencontreusement produits le mardi 12 janvier 2010, l'emprunteur peut-il être sanctionné s'il ne fait pas face à certaines obligations de paiement?
Dans un pareil cas, le bailleur et le preneur sont-ils tous perdants?

Conflits post-séisme
Le séisme du 12 janvier 2010 a profondément bouleversé le paysage social haïtien: des centaines de milliers de maisons se sont effondrées, des documents ont disparu ou ont été détruits. Tous les éléments se trouvent réunis pour des conflits post-séisme. Opinant sur de nombreux problèmes engendrés par le tremblement de terre, Me Samuel Madistin pense que le gouvernement Préval / Bellerive doit se pencher très vite sur la situation actuelle du pays, car plus tard sera trop tard. Selon lui, la loi sur l'expropriation forcée pour cause d'utilité publique peut être d'une grande utilité pour le gouvernement dans le cadre des travaux de reconstruction. Mais, continue Me Madistin, il est pénible de constater qu'après le séisme du 12 janvier, le plus grand propriétaire terrien du pays, l'Etat a des difficultés pour trouver des espaces pour installer le gouvernement et ériger des camps pour loger les sans-abri. « Ceci confirme que la principale cause des malheurs d'Haïti, c'est la faiblesse de l'Etat », a poursuivi Me Madistin.

Dépossession des biens
L'homme de loi pense que la dépossession des biens pour cause d'utilité publique permettra à l'Etat de récupérer les grands espaces nécessaires à son développement. Dans l'hypothèse, dit-il, où le gouvernement et le Parlement seraient logés au bicentenaire et le Palais National toujours dans l'aire du Champ de Mars, l'Etat devrait pouvoir disposer d'espace pour un grand boulevard de 20 à 30 mètres de large au Champ de Mars au bicentenaire. Ceci implique la dépossession concernant les écoles. « L'Etat ne peut plus abandonner 90% de l'offre scolaire au secteur privé. Il s'agit d'une tendance à inverser dans le cadre de la reconstruction. Il doit aussi penser à la construction, dans des quartiers spécifiques, de grands centres scolaires susceptibles d'accueillir 20 à 30 000 élèves dans la perspective d'éviter la multiplication des "écoles borlette" », a expliqué Me Samuel Madistin.

Il est certain que la question du droit de propriété, source potentielle d'innombrables conflits post-séisme, doit faire l'objet de réflexions profondes de la part du gouvernement et du Parlement dans tout projet de reconstruction nationale, a conclu l'avocat.